Onur KAYMAKBAYRAKTAR

Yönetim Kurulu Başkanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 401123)
İnşaat Mühendisi

1980 yılında Lefkoşe/KIBRIS’ta doğmuştur. 1998 yılında F.M.V. Nişantaşı Özel Işık Lisesi’nden mezun olduktan sonra Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünü 2002 yılında tamamlamıştır. 2005 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi İşletme yüksek lisansını tamamlanmıştır. Konut Finansman Sisteminin Türkiye’deki Uygulanabilirliği konulu tez çalışması gerçekleştirmiştir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Yüksel İnşaat ve Önder İnşaat firmalarında 3 yıl saha mühendisliğinin ardından 2005 yılında gayrimenkul değerleme sektörüne girmiştir. Şerefiyelendirme çalışmaları, pazar araştırmaları, proje geliştirme ve fizibilite çalışmaları, en iyi ve verimli kullanım çalışmaları alanında uzmanlık kazanmıştır.

Mayıs, 2011 tarihinden itibaren Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de yönetim kurulu başkanlığı ve genel müdür yardımcılığı görevlerini yürütmektedir.

KAYMAKBAYRAKTAR, TMMOB İnşaat Mühendisliği Odası ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesidir.

Mehmet AYIKDIR

Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı
Harita Mühendisi

1982 yılında Ankara’da doğmuştur. 2000 yılında Atatürk Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Yıldız Teknik Üniversitesi Harita Mühendisliği bölümünü 2006 yılında tamamlamıştır.

2006 yılında gayrimenkul değerleme sektörüne girmiştir. Makine parkı değerlemesi, liman / marina değerlemesi, pazar araştırmaları, proje geliştirme ve fizibilite çalışmaları, en iyi ve verimli kullanım çalışmaları alanında uzmanlık kazanmıştır.

Mayıs, 2011 tarihinden itibaren Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de yönetim kurulu başkan yardımcılığı ve genel müdürlük görevlerini yürütmektedir.

AYIKDIR, TMMOB Harita Mühendisliği Odası ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesidir.

Barış METEKOĞLU

Yönetim Kurulu Üyesi
SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı
Şehir ve Bölge Plancısı

1975 yılında Kocaeli’de doğmuştur. 1993 yılında Nişantaşı Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra İstanbul Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümünü 1999 yılında tamamlamıştır.

2005 yılında gayrimenkul değerleme sektörüne girmiştir. Konut projeleri yatırım analizleri / proje geliştirme / fizibilite çalışmaları, pazar araştırmaları, imar planına bağlı değer analizleri, en iyi ve verimli kullanım çalışmaları alanında uzmanlık kazanmıştır.

Mayıs, 2011 tarihinden itibaren Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de yönetim kurulu üyeliği ve kalite güvence sistemi sorumlusu görevlerini yürütmektedir.

METEKOĞLU, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesidir.

Tayfun KURU

Yönetim Kurulu Üyesi
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şehir ve Bölge Plancısı

1982 yılında Tekirdağ’da doğmuştur. 1999 yılında Ali Naki Erenyol Lisesi’nden mezun olduktan sonra İstanbul Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümünü 2004 yılında tamamlamıştır. 2008 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme yüksek lisansını tamamlanmıştır. Outlet Center Geliştirme Projelerinin Temel Prensipleri ve Ekonomik Analizi konulu tez çalışması gerçekleştirmiştir.

2005 yılında gayrimenkul değerleme sektörüne girmiştir. Ticari gayrimenkul yatırım analizleri / proje geliştirme / fizibilite çalışmaları, pazar araştırmaları, imar planına bağlı değer analizleri, en iyi ve verimli kullanım çalışmaları alanında uzmanlık kazanmıştır.

Mayıs, 2011 tarihinden itibaren Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de yönetim kurulu üyeliği ve değerleme grup müdürlüğü görevlerini yürütmektedir.

KURU, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesidir.


GAYRİMENKUL DEĞERLEME

Değerleme, bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Değerleme Uzmanı

Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mühendislik, işletme-ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlama gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu olan kişilerdir.

Uzmanların lisanslanabilmesi için gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesi olması gereklidir. Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Değerleme Gerektiren Nedenler

Değerlemede Kullanılan Yöntemler

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yöntem benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

Maliyet Yaklaşımı

Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yöntem değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır.

Bu yöntemin uygulanmasında piyasa faiz oranı, enflasyon beklentisi, piyasa risk getiri oranlarının tahmini, emsal gayrimenkullere ait kira değerleri, finansman giderleri, vergi ödemeleri, defter amortismanları ve sermaye yatırım harcamalarının analizinin yapılması gerekmektedir. Gelir indirgeme yaklaşımı yönteminde uygulanacak proses adımları aşağıdaki şekildedir.

MEVZUAT